Назад к списку

Инвестиции в недвижимость: виды, целесообразность и лучшие предложения марта для инвесторов

 Очень часто слышу от людей вопросы об инвестициях в недвижимость. Основная стратегия (по моим наблюдениям): "Хочу купить квартиру и сдавать ее, чтобы ... (вариации)... она сама за себя погашала ипотеку/иметь дополнительный доход в 10,15,20 т.р. и проч". На самом деле нормальная стратегия для мелких инвесторов с учетом длительного характера владения этой недвижимостью (на пенсию, для детей и проч.) 

Но, люди забывают, что кроме этой стратегии, есть еще и другая - купить дешево, а продать дорого (более быстрая и динамичная стратегия, связанная уже не с накопительством, а с доходом). Эта стратегия имеет свои преимущества перед первой:


  • не нужно искать нанимателей; 
  • не нужно тратить деньги на приведение этой квартиры в состояние пригодное для проживания (ремонт, мебель, техника); 
  • не нужно контролировать нанимателей; 
  • никто не приведет квартиру в состояние "под ремонт" (что потребует затрат на приведение ее в исходное состояние и съест часть/всю полученную прибыль); 
  • вообще не нужно совершать никаких систематических и продолжительных действий для извлечения прибыли и нести риски, связанные с проживанием чужих людей в Вашей квартире. 

Третья стратегия - смешанная (купить дешево, понимая, что, при необходимости, можно продать дорого, а в промежутке между покупкой и продажей сдавать в аренду/найм). На мой взгляд, это лучшая вариация первой стратегии, чем просто рассчитывать на ежемесячные платежи нанимателей. 

Целесообразность инвестиций: 

На мой взгляд, целесообразно приобретать недвижимость для инвестиционных целей, если она принесет прибыль значительно большую, чем размещение денежных средств на вкладе в банке (с учетом затрат времени, энергии, дополнительных финансовых затрат, например, на риэлтора, на ремонт, мебелировку и прочее). 

Инвестиция должна принести более 15% годовых дохода (средняя доходность по вкладам в банках в настоящий промежуток времени - 7%). 

Только при такой доходности инвестиция окупит затраты и принесет чувство удовлетворенности инвестору. 

Оговорка: мы говорим об инвестициях в недвижимость в среднем ценовом диапазоне (в эконом-сегменте и в бизнес-сегменте будут другие показатели). 

Цифры: 

Берем квартиру в среднем ценовом диапазоне - 2 200 000 - 2 600 000 руб. 

1) Найм (однокомнатная квартира в среднем ценовом сегменте, например, стоимостью 2 400 000 руб.): 15 000 руб. чистыми (ежемесячный платеж нанимателей) * 12 месяцев = 180 000 руб. в год (7,5% годовых). 

НО! На плечи собственника ложатся время/энерго/финансо- затраты на поиск, контроль нанимателей, риски порчи/утери имущества, долги по коммунальным платежам. Эти затраты могут с лихвой перекрыть полученную прибыль. И инвестор скатывается в минусовую рентабельность. Получается так себе интерес. 

2) Вклад в банке: 2 400 000 руб *7% годовых = 168 000 руб. чистая прибыль в год с этой же суммы (в надежном банке практически без рисков). 

3) Выгодная покупка недвижимости - об этом ниже. 

Удачные инвестиции в марте 2018 года: 

1 место: ЖК "Сказка" на ЖБИ: 

На старте продаж Застройщик дал кратковременную акцию на ограниченное количество квартир в Жилом комплексе класса комфорт плюс в первом поясе города - классические однокомнатные квартиры с уровнем отделки "под ключ" от 2 270 000 руб.! Это подарок для инвестора. Ведь нехитрый анализ рынка этого микрорайона показывает, что к осени они будут стоить 2 700 000 руб., а через полтора года (ближе к вводу в эксплуатацию) - 3 100 000 - 3 300 000 руб. 

Доход: 1 030 000 руб. через полтора года - 30% годовых рентабельность вложения. 

Ликвидность: высокий спрос на недвижимость в этом микрорайоне. 

Смешанная инвестиция: помимо дохода на этапах строительства, смешанный инвестор с теплым сердцем от заработанных денег, может не продавать ее сразу, а сдавать в наем, зарабатывая от 15 000 до 20 000 руб. чистыми в месяц (аренда в связи с близостью центра, крупных учебных заведений очень востребована в этом районе города). Квартира с уровнем отделки "под ключ" не потребует дополнительных вложений на ремонт. Останется только купить мебель и технику для нанимателей на Авито (например). 


2 место: Жилой Комплекс в мкр. "Солнечный":

Является новым развивающимся микрорайоном класса комфорт. У него много преимуществ (можно поговорить о них отдельно). Он, безусловно, будет привлекателен для покупателей с среднем ценовом сегменте, ценящих уют тихих спальных, новых и благополучных районов города. Но здесь инвестору я бы рекомендовала покупать формат семейного жилья (он здесь будет наиболее ликвидным, и именно на нем можно хорошо заработать) - двухкомнатные квартиры. Лучшее предложение: классическая двухкомнатная квартира с большой кухней с уровнем отделки "под ключ" - 2 490 000 руб. со скидкой (хороший подъезд, маленькое количество квартир на этаже, крупные окна, современные технологии, комнаты на разные стороны, в том числе во двор, что очень удобно мамам). Через полтора года эта квартира будет стоить 3 300 000 руб. - 3 550 000 руб. 

Доход: 1 060 000 руб. - 28% годовых рентабельность вложения. 

Ликвидность: средний спрос. 

Смешанная инвестиция: сдать в наем будет сложнее, чем в первом поясе: нужно будет или ждать своего нанимателя, или сдавать дешевле на 20%, чем в первом поясе. 


3 место: ЖК "Навигатор" около ТРЦ "Глобус" (Уктус):

Жилой комплекс располагается рядом с крупной транспортной артерией (транспортная доступность), окружен всевозможными объектами социальной инфраструктуры, имеет красивые видовые характеристики на реку, Нижнеисетский пруд, даже лес с высоких этажей. Достойный дом класса комфорт с полноценными однокомнатными квартирами с уровнем отделки "под ключ". Для инвестиционных целей (и для себя тоже) я бы рассматривала только 4е типа планировок однокомнатных квартир (но эта статья не о планировках конкретного комплекса). Заработать на нем пока тоже можно: стоимость классической однокомнатной квартиры: 2 308 000 руб. (со скидкой), через год и три месяца их стоимость будет не ниже 2 800 000 руб. 

Доход: 492 000 руб. - 16% годовых рентабельность вложения. 

Ликвидность: средний спрос. 

Смешанная инвестиция: сдать в наем будет сложнее, чем в первом поясе: нужно будет или ждать своего нанимателя, или сдавать дешевле на 10-15%, чем в первом поясе.

Но! В этот ЖК я бы проинвестировала через 2-3 месяца (есть объективные факторы, связанные с конкурентной борьбой застройщиков в этом районе, которые негативно могут отозваться на прибыльности этой инвестиции). Нужно понаблюдать за активностью. Возможно через небольшой промежуток времени, гораздо интереснее будет другой вариант. 


Надеюсь, что эта статья была Вам полезна и интересна. И если еще не время Вам реализоваться в качестве инвестора - не грустите, хороший вариант при должном знании рынка, внимательности и скорости реагирования на интересные предложения, всегда можно подобрать. Главное знать рынок в настоящий момент и уметь прогнозировать будущую ликвидность. 

Со своей стороны напомню - услуги по подбору и покупке квартир в новостройках и "моей" вторичной недвижимости, в том числе с ипотекой, - бесплатны.